什么是蜘蛛池及其在企业运营中提升博客SEO的核心作用？

〖One〗在现代企业运营和网络营销领域，SEO已成为提升网站流量和品牌影响力的关键手段。尤其是对于以内容为主的博客，如何让搜索引擎蜘蛛高效抓取和收录成为核心问题。所谓“蜘蛛池”，它并非简单的软件，而是一套通过搭建虚拟蜘蛛抓取模拟环境，促进搜索引擎蜘蛛频繁访问和抓取网站多个页面的技术系统。通过增加蜘蛛访问频率，提升网站的收录速度和排名，从而带动博客流量的持续增长。〖Two〗蜘蛛池的本质是通过技术手段帮助网站架构一个“蜘蛛友好”环境，使得内容能够被搜索引擎蜘蛛及时发现和反馈，不断优化网站在搜索引擎中的表现。企业运营14天博客SEO蜘蛛池系统课程正是围绕这一核心，结合实际案例，手把手教会你从零搭建高效蜘蛛池，进而提升网站排名的秘诀——这不仅是小白友好，更是实操性极强的课程体系。，91视频原版

企业运营新手该如何通过14天蜘蛛池系统课程快速掌握高效搭建技巧？

〖Three〗很多新手在接触蜘蛛池时，容易陷入技术门槛高、操作复杂的误区。实际上，企业运营14天博客SEO蜘蛛池系统课程设计保持循环递进，日积月累地拆解蜘蛛池的搭建流程。课程第一天引导你理解搜索引擎蜘蛛原理——如何工作、如何发现新内容。随后7天集中学习蜘蛛池的核心架构构建，如代理IP池的搭建、伪造蜘蛛访问行为、请求频率调控等关键技术。〖Four〗进阶的课程内容会涉及蜘蛛池与内容更新策略的结合、日志数据分析优化、以及如何避免搜索引擎的反作弊机制检测，让你的操作既高效又安全。课程通过理论结合实操示范，让新手零基础也能在14天内搭建属于自己的高效蜘蛛池。此策略尤为适合企业运营人员将SEO工作融入日常，提高内容推广的成效。，黄禁漫天堂

SEO蜘蛛池技术原理揭秘：如何科学模拟蜘蛛访问提升网站收录？

〖Five〗从技术角度看，搜索引擎蜘蛛是一种自动爬虫程序，负责频繁访问网页并采集网站结构、内容信息，以便搜索引擎评估和排序。在没有蜘蛛池技术支持的情况下，网站蜘蛛访问频率低，可能导致新内容更新难以被及时收录。企业运营14天博客SEO蜘蛛池系统课程特别强调如何通过模拟蜘蛛真实访问行为来提升蜘蛛的爬取兴趣。〖Six〗比如，通过构建不同IP代理池，从多地发起访问请求，模拟不同用户设备和浏览行为，减少搜索引擎对“非常规爬取行为”的怀疑；合理控制访问频率、访问深度和时间间隔，保证蜘蛛池触发的数据真实、稳定。此外，结合网站结构优化，生成符合SEO规范的站点地图，进而提升搜索引擎的抓取效率，整体实现网站排名的提升。，http://www.7788.gov.cn

实操指南：企业如何用蜘蛛池优化博客内容更新和SEO效果？

骚虎网站，〖Seven〗企业博客的内容更新节奏直接影响搜索引擎蜘蛛的抓取频率。14天蜘蛛池系统课程强调了内容策略与蜘蛛池技术的结合。，企业要建立稳定的内容发布频率，比如每天或每两天发布一篇高质量原创文章，吸引蜘蛛自动访问。其次，蜘蛛池可通过模拟蜘蛛高频抓取，确保新内容能够第一时间被抓取和收录。〖Eight〗实操中，企业可以通过蜘蛛池监控内容抓取情况，及时调整更新计划。此外，结合关键词布局、内部链接优化、图片和多媒体内容的SEO配置，让蜘蛛池访问更有“价值感”，提升整体页面权重。企业运营人员借助蜘蛛池反馈的爬取日志数据，评判内容策略的有效性，循环迭代优化，从而在搜索排名和自然流量方面获得持续提升。

避免SEO蜘蛛池踩坑指南：企业运营中如何规避风险确保效果最大化？

光棍天堂，〖Nine〗虽然蜘蛛池技术能够极大提升SEO效率，但如果操作不当同样可能引发搜索引擎的反作弊机制，导致网站被降权甚至处罚。企业运营14天博客SEO蜘蛛池系统课程特别设置了风险规避模块，帮助企业全面理解蜘蛛池应用中的常见坑点。，过于频繁且规则一致的访问信号极易被搜索引擎判断为异常爬虫行为。〖Ten〗其次，代理IP池质量不高，使用大量低质或被封IP，会降低访问效果，甚至导致IP被拉黑。此外，内容本身的重复度高、质量差，结合不合理的蜘蛛池访问策略，反而加剧了负面影响。课程建议企业合理控制访问频率，结合内容质量提升，分散访问时间窗口，提升蜘蛛池的隐蔽性和多样化，最大限度确保蜘蛛池带来的是正向的SEO效果。

企业如何利用蜘蛛池数据分析持续优化SEO排名策略详细操作流程？

〖Eleven〗搭建完成蜘蛛池后，持续监控和数据分析是下一步必不可少的环节。企业运营14天博客SEO蜘蛛池系统课程强调，合理的数据反馈和分析机制，是实现蜘蛛池价值最大化的关键。具体操作包括抓取日志的实时监控，分析蜘蛛访问量、访问深度、访问页面的转化率与访问时间分布等数据指标。〖Twelve〗通过这些数据，企业可以判断哪些页面受蜘蛛青睐、哪些内容匹配度较低、访问路径是否合理等。基于数据反馈，结合关键词排名变化、流量走势，调整蜘蛛池访问策略和内容布局，如扩充高价值内容板块、优化低频访问页面、改良链接结构等，达到持续优化SEO排名的效果。简言之，数据驱动的蜘蛛池运维，是现代企业SEO不可或缺的利器。

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综上所述，企业运营14天博客SEO蜘蛛池系统课程不仅深入剖析蜘蛛池技术的内核和实操关键，更为企业新手提供了一整套系统性、步骤化的操作方法。通过合理搭建高效蜘蛛池、科学模拟蜘蛛访问行为、结合内容更新与数据分析，企业能够显著提升博客SEO排名，驱动流量变现，进而推动品牌价值与业务增长。希望广大企业运营者根据本文实操指南和风险规避建议，踏实运用蜘蛛池这一SEO利器，开启博客运营的新篇章。

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〖Two〗、全县共建立基层组网格2214个，组网格员2276人。县级层面还专门出台了《当涂县关于建立防止致贫监测网格化管理实施方案》，建立“县乡（镇）村联动排查机制”，充分利用大数据分析、系统监管、“村民大管家”网格小组等，帮助困难群众解决实际困难。

大数据助力基层智慧防疫,赋能基层社会治理

记者/石爱华，91视频原版

编辑/宋建华，黄禁漫天堂

李响买房后，一直在这里经营着维修店，http://www.7788.gov.cn

骚虎网站，在盘锦做汽修生意的李响一直都希望有一间属于自己的店铺，2016年，她向亲戚借钱，凑够143万元，在盘锦市双台子区吉祥小区全款买下一套底商。10年过去，她非但没有拿到房本，还被告知，这间铺子早已经被开发商抵押给了银行。

光棍天堂，在吉祥小区，有8位业主与李响遭遇相同，涉及房款达千万以上。这些商铺的所有权到底该属于谁，随着业主、银行、开发商三方对簿公堂，关于这笔“坏账”一步步形成的台前幕后，也逐渐清晰起来。

买房六年后店铺被查封

10年前，李响看到盘锦市双台子吉祥小区的底商正在出售，有了买房的打算。此前，她一直在吉祥小区附近租赁店铺做汽修生意，每年的房租就要5万元左右，“租房成本高，长远看还是买房合适”，考虑到长期效益，李响下定决心买下一间底商。

李响记得，当时售楼处只允许全款购房，不能抵押贷款。她当时看中了一间195平米的店铺，距离她原来租的门脸只有100多米，这样可以避免失去附近的老客户。这套房全款要143万元，对于李响来说，这不是一个小数字。为了拿下这套房子，她不仅拿出全部积蓄，还向亲戚借了一部分。

2016年3月，李响满心期待地交了全款，并与开发商签订了合规的购房合同，拿到了收据、入户通知，购房发票是后来在2021年开具的。那天付完款，工作人员没有立刻办理过户手续，而是告诉她，最快会在2016年7月份给业主统一办理房本。

李响所购底商属于吉祥小区二期，2016年7月，到了约定的时间，开发商并未如约办理房本。她到售楼处打听，工作人员告诉她，吉祥小区的第三期工程正在建设，等三期房子建好，手续齐全后一起办理房本。李响当时并未怀疑这个说法，也没有再去房管部门进一步核实，“毕竟可以入住了”。

虽然房子的过户手续没办完，但开发商已经交付钥匙，李响没有多想，便开始装修、入住、开业。“一切都挺顺利的”。

令李响不安的是，吉祥小区三期久久没有完工的迹象，这也意味着办理房本遥遥无期。李响的修车店开业后，她经常到售楼处咨询房本的事情，得到的说法也和最初一样。直到2022年底，她才从邻居那里得知房产可能被抵押了。

此后，8位和她同期购房的业主也陆续发现，他们的房子均已经被开发商抵押给了盘锦农村商业银行有限公司（现辽宁农村商业银行股份有限公司盘锦中心支行，下文统一简称盘锦农商银行）。他们拿着购房合同和发票去房管部门咨询办理房本的事情，对方也告诉他们，因为房屋被抵押，无法办理房本。此时李响才意识到，她所购买的房子开发商早已经进行产权登记，并已经有了房本，并非像他们说的一定要等待三期建设完成才能过户。

吉祥小区三期项目目前处于停工状态

开发商“借人”贷款，绕开规定

记者梳理在案资料发现，吉祥小区的开发商盘锦人合地产开发有限公司与盘锦农商银行之间其实并非直接借贷关系，那为什么吉祥小区的房子会被抵押出去呢？

记者联系到人合地产开发有限公司的高管王瑞明，对方坦言，早在2014年，吉祥小区三期建设之时，他们就因资金问题曾找到盘锦农商行咨询贷款的事情，但被告知“无法贷款给房地产开发商”，只能找个人去借款。

王瑞明坦言，得知银行不对开发商直接放贷后，他找了几位相熟的朋友，让他们向银行办理个人借款，而人合地产以“担保人”的身份为实际借款人进行担保，并将其名下的房屋抵押给银行，其中就包括李响那间195平米的商铺。王瑞明说，借款人拿到钱后，直接把钱给到公司，这些钱实际也都用于公司的地产项目，“钱根本没过借款人的手，实际还款人也是公司”。

一位银行机构的从业者向深一度记者解释，银行向房地产开发企业放贷属于“房地产开发贷款”，根据相关管理规定，国家对此类开发性质的贷款有硬性约束和放贷总量的限制，此外，对贷款企业的资质也有严格的要求。以个人名义借款，开发商做担保人，这种方法就绕开了房地产开发贷款的管理规定，这让一切看起来变得合规、简单，但也存在隐性的风险。

王瑞明说，2014年贷款后，他认为只要完成吉祥小区三期的建设，等到商品房销售出去，房款肯定足够偿还银行贷款，也可以将抵押的房产解押，但后来因手续、资金等问题这个项目被叫停、罚款，成了“烂尾楼”，借款人欠银行的钱也一直未能还完。

记者了解到，2016年、2018年，借款人、银行和人合地产三方曾两次重新办理了借款、抵押手续，以便“借新还旧”。

李响说，对于银行和开发商之间的抵押关系，她一无所知。从2016年3月入住房子以来，她的生活和生意一直也没有受阻，也因此一直才被蒙蔽。

图中商铺均已经被抵押给银行，而购房者们此前并不知情

优先受偿权与第三人撤销之诉

“我们有购房合同，有发票，房子也是我们实际住着，这几年的水电费能证明我们才是房子的实际所有人。”据李响了解，开发商与银行最后的抵押关系发生在2018年，是在她们购房之后，她认为，业主们手上的证据，让他们有足够的底气保住房子。但李响不知道的是，早在他们发现房子被抵押之前，银行通过法院调解，已经获得了涉案房产的优先受偿权。

2021年5月，因为借款人一直未能偿还借款，盘锦农商银行在双台子区人民法院起诉借款人及盘锦人合房地产开发有限公司,要求他们偿还欠款并对其借款抵押房产确认享有优先受偿权。

经过法院调解，双方达成协议，协议提到，如果借款人无法按时偿还借款，银行拥有被抵押房屋的优先受偿权。李响认为，作为全款购房者，以及房屋的实际使用者，银行和开发商在进行调解时他们并不知情，也没有参与其中。几位购房者认为，银行和开发商之间的“调解协议”侵犯了他们的权益。

这种情况下，2023年，李响将盘锦农商银行和开发商盘锦人合地产开发有限公司一起告到了法院，向法院提起了“第三人撤销之诉”。要求法院撤销银行与开发商的抵押合同，并在不动产登记部门撤销商铺的抵押。此外，他们还要求法院撤销银行与开发商2021年达成的调解协议，撤销银行对房子的优先受偿权。

该案一审开庭时，盘锦农商银行方认为李响不具备提起第三人撤销之诉的诉讼主体资格，且李响提起诉讼时已经超过了6个月的除斥期间。另外，银行方认为，他们与借款人和开发商达成的民事调解书不存在错误，因此不应该被撤销。至于银行与借款人还有开发商签订的抵押合同，李响无权撤销。

银行方认为，李响等业主提供的购房收据、水电费收据，只能证明其对涉案房屋进行使用，但确认他们是否为房屋的所有权人，除了要看支付房款外，还要完成登记过户手续才行。

改判的案子与再次上诉

2024年4月10日，盘锦市双台子区人民法院作出一审判决，法院认为，李响与人合地产之间的房屋买卖合同系双方真实意思，且原告履行了全部的付款义务，并且已经占有涉案房屋，应该认定双方之间的房屋买卖合同合法、有效。虽然李响未办理房屋产权登记变更，但并非其自身原因导致，没有过错。

法院一审认为，虽然人合地产与盘锦农商银行的抵押合同在先，但根据庭审查明，房屋抵押合同从2014年至2022年共分三次进行，每次借款和抵押合同具有独立性，最后一次抵押时间为2018年，发生在房屋出售之后。人合地产在明知涉案房屋已经出售的情况下，仍然与银行签订抵押合同，其主观恶意明显，存在过错。而盘锦农商银行作为专业的金融机构，在每一次签订抵押合同及办理抵押登记时，均应该对抵押物是否能够实现抵押权进行充分调查及定期排查，盘锦农商行未尽到审慎审查的义务，具有过错。法院认为，人合地产与银行签订的抵押合同存在单方欺诈及损害第三人利益的情形，应该认定为无效合同。

对于“除斥期间”问题，法院在判决书中提到，虽然盘锦农商银行抗辩原告的主张已经超过了除斥期间，但综合全案来看，基于原告的实体权利，仍然可以通过再审、执行异议等途径再进行主张，为了防止程序空转，浪费诉讼资源，故对盘锦农商银行的抗辩理由不予支持。

最终，法院一审判决银行与开发商之间的抵押合同无效，并撤销了银行对抵押房产的优先受偿权。

一审判决后，盘锦农商银行上诉到盘锦市中级人民法院。

盘锦市中级人民法院认为，根据民法典规定，当事人行使撤销权应当受到除斥期间约束，撤销权存续期届满，权利随之消灭。而一审判决未对是否超过除斥期间进行认定而直接作出判决，并不妥当。

盘锦市中级人民法院还提到，一审法院认定开发商与银行之间的抵押合同无效，是因为开发商单方面欺诈了银行，并损害了李响等第三人利益。但反观开发商与李响在签订《商品房买卖合同》时，并未告知购房人房屋已经抵押，这是否也存在单方欺诈了购房者的行为，那么房屋买卖合同是否有效？盘锦市中级人民法院认为一审判决未对这个问题予全面评价，有失公允，最终撤销一审判决，将案件发回重审。

2026年4月3日，盘锦市双台子区人民法院作出重审判决，认为李响提起诉讼时，已经过了6个月的除斥期间，最终驳回了李响的诉讼请求。

李响说，现在房产归属问题依旧“悬着”，被抵押的房子尚未被查封，修车生意暂时可以继续做。

盘锦人合地产开发有限公司高管王瑞明承认，在处理贷款和销售房屋中，公司确存在过错，他们现在正在与主管部门积极沟通，希望能恢复吉祥小区三期的建设，这样可以尽快还清钱，减少各方的损失。

目前，李响已提起上诉。

【版权声明】本作品的著作权等知识产权归北京青年报【北青深一度】所有，未经授权，不得转载。

李曦_NN2587

指代不同 链接：指在电子计算机程序的各模块之间传递参数和控制命令，并把它们组成一个可执行的整体的过程。超链接：在本质上属于一个网页的一部分，是一种允许我们同其他网页或站点之间进行连接的元素。

链接和超链接在实质上是同一概念，都指的是网络中的某个页面或资源的引用地址，但在具体语境和用法上存在微妙的差异：链接：定义：通常指的是更广泛的网络地址概念，它可以指代任何在互联网上的页面或资源的定位地址。形式：链接可以是文本、图片或其他多媒体形式，点击链接可以跳转到相应的页面或资源。

指代不同 超链接：本质上属于一个网页的一部分，是一种允许我们同其他网页或站点之间进行连接的元素。链接：在电子计算机程序的各模块之间传递参数和控制命令，并把它们组成一个可执行的整体的过程。

相比之下，超链接则更为特殊，它是网页设计的核心元素。超链接是网页与网页之间互动的桥梁，使浏览者能够通过单击直接跳转到其他网页或资源。它不仅是网页与用户交互的重要方式，还具有无限的扩展性，可以链接到无数的网络资源，极大地丰富了用户浏览体验。

如果你硬要区分他们的区别，那么一般链接指的是从本页跳到其他页，而超链接则是在本页跳到本页的不同位置，但是严格来说链接和超链接都是指在本页和其他页之间跳……而且链接的分类应该是这样的：……》“超级链接”，简称或者习惯说成是“链接”。

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记者/石爱华，91视频原版

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买房六年后店铺被查封

10年前，李响看到盘锦市双台子吉祥小区的底商正在出售，有了买房的打算。此前，她一直在吉祥小区附近租赁店铺做汽修生意，每年的房租就要5万元左右，“租房成本高，长远看还是买房合适”，考虑到长期效益，李响下定决心买下一间底商。

李响记得，当时售楼处只允许全款购房，不能抵押贷款。她当时看中了一间195平米的店铺，距离她原来租的门脸只有100多米，这样可以避免失去附近的老客户。这套房全款要143万元，对于李响来说，这不是一个小数字。为了拿下这套房子，她不仅拿出全部积蓄，还向亲戚借了一部分。

2016年3月，李响满心期待地交了全款，并与开发商签订了合规的购房合同，拿到了收据、入户通知，购房发票是后来在2021年开具的。那天付完款，工作人员没有立刻办理过户手续，而是告诉她，最快会在2016年7月份给业主统一办理房本。

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虽然房子的过户手续没办完，但开发商已经交付钥匙，李响没有多想，便开始装修、入住、开业。“一切都挺顺利的”。

令李响不安的是，吉祥小区三期久久没有完工的迹象，这也意味着办理房本遥遥无期。李响的修车店开业后，她经常到售楼处咨询房本的事情，得到的说法也和最初一样。直到2022年底，她才从邻居那里得知房产可能被抵押了。

此后，8位和她同期购房的业主也陆续发现，他们的房子均已经被开发商抵押给了盘锦农村商业银行有限公司（现辽宁农村商业银行股份有限公司盘锦中心支行，下文统一简称盘锦农商银行）。他们拿着购房合同和发票去房管部门咨询办理房本的事情，对方也告诉他们，因为房屋被抵押，无法办理房本。此时李响才意识到，她所购买的房子开发商早已经进行产权登记，并已经有了房本，并非像他们说的一定要等待三期建设完成才能过户。

吉祥小区三期项目目前处于停工状态

开发商“借人”贷款，绕开规定

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记者联系到人合地产开发有限公司的高管王瑞明，对方坦言，早在2014年，吉祥小区三期建设之时，他们就因资金问题曾找到盘锦农商行咨询贷款的事情，但被告知“无法贷款给房地产开发商”，只能找个人去借款。

王瑞明坦言，得知银行不对开发商直接放贷后，他找了几位相熟的朋友，让他们向银行办理个人借款，而人合地产以“担保人”的身份为实际借款人进行担保，并将其名下的房屋抵押给银行，其中就包括李响那间195平米的商铺。王瑞明说，借款人拿到钱后，直接把钱给到公司，这些钱实际也都用于公司的地产项目，“钱根本没过借款人的手，实际还款人也是公司”。

一位银行机构的从业者向深一度记者解释，银行向房地产开发企业放贷属于“房地产开发贷款”，根据相关管理规定，国家对此类开发性质的贷款有硬性约束和放贷总量的限制，此外，对贷款企业的资质也有严格的要求。以个人名义借款，开发商做担保人，这种方法就绕开了房地产开发贷款的管理规定，这让一切看起来变得合规、简单，但也存在隐性的风险。

王瑞明说，2014年贷款后，他认为只要完成吉祥小区三期的建设，等到商品房销售出去，房款肯定足够偿还银行贷款，也可以将抵押的房产解押，但后来因手续、资金等问题这个项目被叫停、罚款，成了“烂尾楼”，借款人欠银行的钱也一直未能还完。

记者了解到，2016年、2018年，借款人、银行和人合地产三方曾两次重新办理了借款、抵押手续，以便“借新还旧”。

李响说，对于银行和开发商之间的抵押关系，她一无所知。从2016年3月入住房子以来，她的生活和生意一直也没有受阻，也因此一直才被蒙蔽。

图中商铺均已经被抵押给银行，而购房者们此前并不知情

优先受偿权与第三人撤销之诉

“我们有购房合同，有发票，房子也是我们实际住着，这几年的水电费能证明我们才是房子的实际所有人。”据李响了解，开发商与银行最后的抵押关系发生在2018年，是在她们购房之后，她认为，业主们手上的证据，让他们有足够的底气保住房子。但李响不知道的是，早在他们发现房子被抵押之前，银行通过法院调解，已经获得了涉案房产的优先受偿权。

2021年5月，因为借款人一直未能偿还借款，盘锦农商银行在双台子区人民法院起诉借款人及盘锦人合房地产开发有限公司,要求他们偿还欠款并对其借款抵押房产确认享有优先受偿权。

经过法院调解，双方达成协议，协议提到，如果借款人无法按时偿还借款，银行拥有被抵押房屋的优先受偿权。李响认为，作为全款购房者，以及房屋的实际使用者，银行和开发商在进行调解时他们并不知情，也没有参与其中。几位购房者认为，银行和开发商之间的“调解协议”侵犯了他们的权益。

这种情况下，2023年，李响将盘锦农商银行和开发商盘锦人合地产开发有限公司一起告到了法院，向法院提起了“第三人撤销之诉”。要求法院撤销银行与开发商的抵押合同，并在不动产登记部门撤销商铺的抵押。此外，他们还要求法院撤销银行与开发商2021年达成的调解协议，撤销银行对房子的优先受偿权。

该案一审开庭时，盘锦农商银行方认为李响不具备提起第三人撤销之诉的诉讼主体资格，且李响提起诉讼时已经超过了6个月的除斥期间。另外，银行方认为，他们与借款人和开发商达成的民事调解书不存在错误，因此不应该被撤销。至于银行与借款人还有开发商签订的抵押合同，李响无权撤销。

银行方认为，李响等业主提供的购房收据、水电费收据，只能证明其对涉案房屋进行使用，但确认他们是否为房屋的所有权人，除了要看支付房款外，还要完成登记过户手续才行。

改判的案子与再次上诉

2024年4月10日，盘锦市双台子区人民法院作出一审判决，法院认为，李响与人合地产之间的房屋买卖合同系双方真实意思，且原告履行了全部的付款义务，并且已经占有涉案房屋，应该认定双方之间的房屋买卖合同合法、有效。虽然李响未办理房屋产权登记变更，但并非其自身原因导致，没有过错。

法院一审认为，虽然人合地产与盘锦农商银行的抵押合同在先，但根据庭审查明，房屋抵押合同从2014年至2022年共分三次进行，每次借款和抵押合同具有独立性，最后一次抵押时间为2018年，发生在房屋出售之后。人合地产在明知涉案房屋已经出售的情况下，仍然与银行签订抵押合同，其主观恶意明显，存在过错。而盘锦农商银行作为专业的金融机构，在每一次签订抵押合同及办理抵押登记时，均应该对抵押物是否能够实现抵押权进行充分调查及定期排查，盘锦农商行未尽到审慎审查的义务，具有过错。法院认为，人合地产与银行签订的抵押合同存在单方欺诈及损害第三人利益的情形，应该认定为无效合同。

对于“除斥期间”问题，法院在判决书中提到，虽然盘锦农商银行抗辩原告的主张已经超过了除斥期间，但综合全案来看，基于原告的实体权利，仍然可以通过再审、执行异议等途径再进行主张，为了防止程序空转，浪费诉讼资源，故对盘锦农商银行的抗辩理由不予支持。

最终，法院一审判决银行与开发商之间的抵押合同无效，并撤销了银行对抵押房产的优先受偿权。

一审判决后，盘锦农商银行上诉到盘锦市中级人民法院。

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2026年4月3日，盘锦市双台子区人民法院作出重审判决，认为李响提起诉讼时，已经过了6个月的除斥期间，最终驳回了李响的诉讼请求。

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目前，李响已提起上诉。

【版权声明】本作品的著作权等知识产权归北京青年报【北青深一度】所有，未经授权，不得转载。

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光棍天堂，在吉祥小区，有8位业主与李响遭遇相同，涉及房款达千万以上。这些商铺的所有权到底该属于谁，随着业主、银行、开发商三方对簿公堂，关于这笔“坏账”一步步形成的台前幕后，也逐渐清晰起来。

买房六年后店铺被查封

10年前，李响看到盘锦市双台子吉祥小区的底商正在出售，有了买房的打算。此前，她一直在吉祥小区附近租赁店铺做汽修生意，每年的房租就要5万元左右，“租房成本高，长远看还是买房合适”，考虑到长期效益，李响下定决心买下一间底商。

李响记得，当时售楼处只允许全款购房，不能抵押贷款。她当时看中了一间195平米的店铺，距离她原来租的门脸只有100多米，这样可以避免失去附近的老客户。这套房全款要143万元，对于李响来说，这不是一个小数字。为了拿下这套房子，她不仅拿出全部积蓄，还向亲戚借了一部分。

2016年3月，李响满心期待地交了全款，并与开发商签订了合规的购房合同，拿到了收据、入户通知，购房发票是后来在2021年开具的。那天付完款，工作人员没有立刻办理过户手续，而是告诉她，最快会在2016年7月份给业主统一办理房本。

李响所购底商属于吉祥小区二期，2016年7月，到了约定的时间，开发商并未如约办理房本。她到售楼处打听，工作人员告诉她，吉祥小区的第三期工程正在建设，等三期房子建好，手续齐全后一起办理房本。李响当时并未怀疑这个说法，也没有再去房管部门进一步核实，“毕竟可以入住了”。

虽然房子的过户手续没办完，但开发商已经交付钥匙，李响没有多想，便开始装修、入住、开业。“一切都挺顺利的”。

令李响不安的是，吉祥小区三期久久没有完工的迹象，这也意味着办理房本遥遥无期。李响的修车店开业后，她经常到售楼处咨询房本的事情，得到的说法也和最初一样。直到2022年底，她才从邻居那里得知房产可能被抵押了。

此后，8位和她同期购房的业主也陆续发现，他们的房子均已经被开发商抵押给了盘锦农村商业银行有限公司（现辽宁农村商业银行股份有限公司盘锦中心支行，下文统一简称盘锦农商银行）。他们拿着购房合同和发票去房管部门咨询办理房本的事情，对方也告诉他们，因为房屋被抵押，无法办理房本。此时李响才意识到，她所购买的房子开发商早已经进行产权登记，并已经有了房本，并非像他们说的一定要等待三期建设完成才能过户。

吉祥小区三期项目目前处于停工状态

开发商“借人”贷款，绕开规定

记者梳理在案资料发现，吉祥小区的开发商盘锦人合地产开发有限公司与盘锦农商银行之间其实并非直接借贷关系，那为什么吉祥小区的房子会被抵押出去呢？

记者联系到人合地产开发有限公司的高管王瑞明，对方坦言，早在2014年，吉祥小区三期建设之时，他们就因资金问题曾找到盘锦农商行咨询贷款的事情，但被告知“无法贷款给房地产开发商”，只能找个人去借款。

王瑞明坦言，得知银行不对开发商直接放贷后，他找了几位相熟的朋友，让他们向银行办理个人借款，而人合地产以“担保人”的身份为实际借款人进行担保，并将其名下的房屋抵押给银行，其中就包括李响那间195平米的商铺。王瑞明说，借款人拿到钱后，直接把钱给到公司，这些钱实际也都用于公司的地产项目，“钱根本没过借款人的手，实际还款人也是公司”。

一位银行机构的从业者向深一度记者解释，银行向房地产开发企业放贷属于“房地产开发贷款”，根据相关管理规定，国家对此类开发性质的贷款有硬性约束和放贷总量的限制，此外，对贷款企业的资质也有严格的要求。以个人名义借款，开发商做担保人，这种方法就绕开了房地产开发贷款的管理规定，这让一切看起来变得合规、简单，但也存在隐性的风险。

王瑞明说，2014年贷款后，他认为只要完成吉祥小区三期的建设，等到商品房销售出去，房款肯定足够偿还银行贷款，也可以将抵押的房产解押，但后来因手续、资金等问题这个项目被叫停、罚款，成了“烂尾楼”，借款人欠银行的钱也一直未能还完。

记者了解到，2016年、2018年，借款人、银行和人合地产三方曾两次重新办理了借款、抵押手续，以便“借新还旧”。

李响说，对于银行和开发商之间的抵押关系，她一无所知。从2016年3月入住房子以来，她的生活和生意一直也没有受阻，也因此一直才被蒙蔽。

图中商铺均已经被抵押给银行，而购房者们此前并不知情

优先受偿权与第三人撤销之诉

“我们有购房合同，有发票，房子也是我们实际住着，这几年的水电费能证明我们才是房子的实际所有人。”据李响了解，开发商与银行最后的抵押关系发生在2018年，是在她们购房之后，她认为，业主们手上的证据，让他们有足够的底气保住房子。但李响不知道的是，早在他们发现房子被抵押之前，银行通过法院调解，已经获得了涉案房产的优先受偿权。

2021年5月，因为借款人一直未能偿还借款，盘锦农商银行在双台子区人民法院起诉借款人及盘锦人合房地产开发有限公司,要求他们偿还欠款并对其借款抵押房产确认享有优先受偿权。

经过法院调解，双方达成协议，协议提到，如果借款人无法按时偿还借款，银行拥有被抵押房屋的优先受偿权。李响认为，作为全款购房者，以及房屋的实际使用者，银行和开发商在进行调解时他们并不知情，也没有参与其中。几位购房者认为，银行和开发商之间的“调解协议”侵犯了他们的权益。

这种情况下，2023年，李响将盘锦农商银行和开发商盘锦人合地产开发有限公司一起告到了法院，向法院提起了“第三人撤销之诉”。要求法院撤销银行与开发商的抵押合同，并在不动产登记部门撤销商铺的抵押。此外，他们还要求法院撤销银行与开发商2021年达成的调解协议，撤销银行对房子的优先受偿权。

该案一审开庭时，盘锦农商银行方认为李响不具备提起第三人撤销之诉的诉讼主体资格，且李响提起诉讼时已经超过了6个月的除斥期间。另外，银行方认为，他们与借款人和开发商达成的民事调解书不存在错误，因此不应该被撤销。至于银行与借款人还有开发商签订的抵押合同，李响无权撤销。

银行方认为，李响等业主提供的购房收据、水电费收据，只能证明其对涉案房屋进行使用，但确认他们是否为房屋的所有权人，除了要看支付房款外，还要完成登记过户手续才行。

改判的案子与再次上诉

2024年4月10日，盘锦市双台子区人民法院作出一审判决，法院认为，李响与人合地产之间的房屋买卖合同系双方真实意思，且原告履行了全部的付款义务，并且已经占有涉案房屋，应该认定双方之间的房屋买卖合同合法、有效。虽然李响未办理房屋产权登记变更，但并非其自身原因导致，没有过错。

法院一审认为，虽然人合地产与盘锦农商银行的抵押合同在先，但根据庭审查明，房屋抵押合同从2014年至2022年共分三次进行，每次借款和抵押合同具有独立性，最后一次抵押时间为2018年，发生在房屋出售之后。人合地产在明知涉案房屋已经出售的情况下，仍然与银行签订抵押合同，其主观恶意明显，存在过错。而盘锦农商银行作为专业的金融机构，在每一次签订抵押合同及办理抵押登记时，均应该对抵押物是否能够实现抵押权进行充分调查及定期排查，盘锦农商行未尽到审慎审查的义务，具有过错。法院认为，人合地产与银行签订的抵押合同存在单方欺诈及损害第三人利益的情形，应该认定为无效合同。

对于“除斥期间”问题，法院在判决书中提到，虽然盘锦农商银行抗辩原告的主张已经超过了除斥期间，但综合全案来看，基于原告的实体权利，仍然可以通过再审、执行异议等途径再进行主张，为了防止程序空转，浪费诉讼资源，故对盘锦农商银行的抗辩理由不予支持。

最终，法院一审判决银行与开发商之间的抵押合同无效，并撤销了银行对抵押房产的优先受偿权。

一审判决后，盘锦农商银行上诉到盘锦市中级人民法院。

盘锦市中级人民法院认为，根据民法典规定，当事人行使撤销权应当受到除斥期间约束，撤销权存续期届满，权利随之消灭。而一审判决未对是否超过除斥期间进行认定而直接作出判决，并不妥当。

盘锦市中级人民法院还提到，一审法院认定开发商与银行之间的抵押合同无效，是因为开发商单方面欺诈了银行，并损害了李响等第三人利益。但反观开发商与李响在签订《商品房买卖合同》时，并未告知购房人房屋已经抵押，这是否也存在单方欺诈了购房者的行为，那么房屋买卖合同是否有效？盘锦市中级人民法院认为一审判决未对这个问题予全面评价，有失公允，最终撤销一审判决，将案件发回重审。

2026年4月3日，盘锦市双台子区人民法院作出重审判决，认为李响提起诉讼时，已经过了6个月的除斥期间，最终驳回了李响的诉讼请求。

李响说，现在房产归属问题依旧“悬着”，被抵押的房子尚未被查封，修车生意暂时可以继续做。

盘锦人合地产开发有限公司高管王瑞明承认，在处理贷款和销售房屋中，公司确存在过错，他们现在正在与主管部门积极沟通，希望能恢复吉祥小区三期的建设，这样可以尽快还清钱，减少各方的损失。

目前，李响已提起上诉。

【版权声明】本作品的著作权等知识产权归北京青年报【北青深一度】所有，未经授权，不得转载。

李曦_NN2587

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王瑞明坦言，得知银行不对开发商直接放贷后，他找了几位相熟的朋友，让他们向银行办理个人借款，而人合地产以“担保人”的身份为实际借款人进行担保，并将其名下的房屋抵押给银行，其中就包括李响那间195平米的商铺。王瑞明说，借款人拿到钱后，直接把钱给到公司，这些钱实际也都用于公司的地产项目，“钱根本没过借款人的手，实际还款人也是公司”。

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优先受偿权与第三人撤销之诉

“我们有购房合同，有发票，房子也是我们实际住着，这几年的水电费能证明我们才是房子的实际所有人。”据李响了解，开发商与银行最后的抵押关系发生在2018年，是在她们购房之后，她认为，业主们手上的证据，让他们有足够的底气保住房子。但李响不知道的是，早在他们发现房子被抵押之前，银行通过法院调解，已经获得了涉案房产的优先受偿权。

2021年5月，因为借款人一直未能偿还借款，盘锦农商银行在双台子区人民法院起诉借款人及盘锦人合房地产开发有限公司,要求他们偿还欠款并对其借款抵押房产确认享有优先受偿权。

经过法院调解，双方达成协议，协议提到，如果借款人无法按时偿还借款，银行拥有被抵押房屋的优先受偿权。李响认为，作为全款购房者，以及房屋的实际使用者，银行和开发商在进行调解时他们并不知情，也没有参与其中。几位购房者认为，银行和开发商之间的“调解协议”侵犯了他们的权益。

这种情况下，2023年，李响将盘锦农商银行和开发商盘锦人合地产开发有限公司一起告到了法院，向法院提起了“第三人撤销之诉”。要求法院撤销银行与开发商的抵押合同，并在不动产登记部门撤销商铺的抵押。此外，他们还要求法院撤销银行与开发商2021年达成的调解协议，撤销银行对房子的优先受偿权。

该案一审开庭时，盘锦农商银行方认为李响不具备提起第三人撤销之诉的诉讼主体资格，且李响提起诉讼时已经超过了6个月的除斥期间。另外，银行方认为，他们与借款人和开发商达成的民事调解书不存在错误，因此不应该被撤销。至于银行与借款人还有开发商签订的抵押合同，李响无权撤销。

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改判的案子与再次上诉

2024年4月10日，盘锦市双台子区人民法院作出一审判决，法院认为，李响与人合地产之间的房屋买卖合同系双方真实意思，且原告履行了全部的付款义务，并且已经占有涉案房屋，应该认定双方之间的房屋买卖合同合法、有效。虽然李响未办理房屋产权登记变更，但并非其自身原因导致，没有过错。

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最终，法院一审判决银行与开发商之间的抵押合同无效，并撤销了银行对抵押房产的优先受偿权。

一审判决后，盘锦农商银行上诉到盘锦市中级人民法院。

盘锦市中级人民法院认为，根据民法典规定，当事人行使撤销权应当受到除斥期间约束，撤销权存续期届满，权利随之消灭。而一审判决未对是否超过除斥期间进行认定而直接作出判决，并不妥当。

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王瑞明坦言，得知银行不对开发商直接放贷后，他找了几位相熟的朋友，让他们向银行办理个人借款，而人合地产以“担保人”的身份为实际借款人进行担保，并将其名下的房屋抵押给银行，其中就包括李响那间195平米的商铺。王瑞明说，借款人拿到钱后，直接把钱给到公司，这些钱实际也都用于公司的地产项目，“钱根本没过借款人的手，实际还款人也是公司”。

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优先受偿权与第三人撤销之诉

“我们有购房合同，有发票，房子也是我们实际住着，这几年的水电费能证明我们才是房子的实际所有人。”据李响了解，开发商与银行最后的抵押关系发生在2018年，是在她们购房之后，她认为，业主们手上的证据，让他们有足够的底气保住房子。但李响不知道的是，早在他们发现房子被抵押之前，银行通过法院调解，已经获得了涉案房产的优先受偿权。

2021年5月，因为借款人一直未能偿还借款，盘锦农商银行在双台子区人民法院起诉借款人及盘锦人合房地产开发有限公司,要求他们偿还欠款并对其借款抵押房产确认享有优先受偿权。

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最终，法院一审判决银行与开发商之间的抵押合同无效，并撤销了银行对抵押房产的优先受偿权。

一审判决后，盘锦农商银行上诉到盘锦市中级人民法院。

盘锦市中级人民法院认为，根据民法典规定，当事人行使撤销权应当受到除斥期间约束，撤销权存续期届满，权利随之消灭。而一审判决未对是否超过除斥期间进行认定而直接作出判决，并不妥当。

盘锦市中级人民法院还提到，一审法院认定开发商与银行之间的抵押合同无效，是因为开发商单方面欺诈了银行，并损害了李响等第三人利益。但反观开发商与李响在签订《商品房买卖合同》时，并未告知购房人房屋已经抵押，这是否也存在单方欺诈了购房者的行为，那么房屋买卖合同是否有效？盘锦市中级人民法院认为一审判决未对这个问题予全面评价，有失公允，最终撤销一审判决，将案件发回重审。

2026年4月3日，盘锦市双台子区人民法院作出重审判决，认为李响提起诉讼时，已经过了6个月的除斥期间，最终驳回了李响的诉讼请求。

李响说，现在房产归属问题依旧“悬着”，被抵押的房子尚未被查封，修车生意暂时可以继续做。

盘锦人合地产开发有限公司高管王瑞明承认，在处理贷款和销售房屋中，公司确存在过错，他们现在正在与主管部门积极沟通，希望能恢复吉祥小区三期的建设，这样可以尽快还清钱，减少各方的损失。

目前，李响已提起上诉。

【版权声明】本作品的著作权等知识产权归北京青年报【北青深一度】所有，未经授权，不得转载。

李曦_NN2587

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李响买房后，一直在这里经营着维修店，http://www.7788.gov.cn

骚虎网站，在盘锦做汽修生意的李响一直都希望有一间属于自己的店铺，2016年，她向亲戚借钱，凑够143万元，在盘锦市双台子区吉祥小区全款买下一套底商。10年过去，她非但没有拿到房本，还被告知，这间铺子早已经被开发商抵押给了银行。

光棍天堂，在吉祥小区，有8位业主与李响遭遇相同，涉及房款达千万以上。这些商铺的所有权到底该属于谁，随着业主、银行、开发商三方对簿公堂，关于这笔“坏账”一步步形成的台前幕后，也逐渐清晰起来。

买房六年后店铺被查封

10年前，李响看到盘锦市双台子吉祥小区的底商正在出售，有了买房的打算。此前，她一直在吉祥小区附近租赁店铺做汽修生意，每年的房租就要5万元左右，“租房成本高，长远看还是买房合适”，考虑到长期效益，李响下定决心买下一间底商。

李响记得，当时售楼处只允许全款购房，不能抵押贷款。她当时看中了一间195平米的店铺，距离她原来租的门脸只有100多米，这样可以避免失去附近的老客户。这套房全款要143万元，对于李响来说，这不是一个小数字。为了拿下这套房子，她不仅拿出全部积蓄，还向亲戚借了一部分。

2016年3月，李响满心期待地交了全款，并与开发商签订了合规的购房合同，拿到了收据、入户通知，购房发票是后来在2021年开具的。那天付完款，工作人员没有立刻办理过户手续，而是告诉她，最快会在2016年7月份给业主统一办理房本。

李响所购底商属于吉祥小区二期，2016年7月，到了约定的时间，开发商并未如约办理房本。她到售楼处打听，工作人员告诉她，吉祥小区的第三期工程正在建设，等三期房子建好，手续齐全后一起办理房本。李响当时并未怀疑这个说法，也没有再去房管部门进一步核实，“毕竟可以入住了”。

虽然房子的过户手续没办完，但开发商已经交付钥匙，李响没有多想，便开始装修、入住、开业。“一切都挺顺利的”。

令李响不安的是，吉祥小区三期久久没有完工的迹象，这也意味着办理房本遥遥无期。李响的修车店开业后，她经常到售楼处咨询房本的事情，得到的说法也和最初一样。直到2022年底，她才从邻居那里得知房产可能被抵押了。

此后，8位和她同期购房的业主也陆续发现，他们的房子均已经被开发商抵押给了盘锦农村商业银行有限公司（现辽宁农村商业银行股份有限公司盘锦中心支行，下文统一简称盘锦农商银行）。他们拿着购房合同和发票去房管部门咨询办理房本的事情，对方也告诉他们，因为房屋被抵押，无法办理房本。此时李响才意识到，她所购买的房子开发商早已经进行产权登记，并已经有了房本，并非像他们说的一定要等待三期建设完成才能过户。

吉祥小区三期项目目前处于停工状态

开发商“借人”贷款，绕开规定

记者梳理在案资料发现，吉祥小区的开发商盘锦人合地产开发有限公司与盘锦农商银行之间其实并非直接借贷关系，那为什么吉祥小区的房子会被抵押出去呢？

记者联系到人合地产开发有限公司的高管王瑞明，对方坦言，早在2014年，吉祥小区三期建设之时，他们就因资金问题曾找到盘锦农商行咨询贷款的事情，但被告知“无法贷款给房地产开发商”，只能找个人去借款。

王瑞明坦言，得知银行不对开发商直接放贷后，他找了几位相熟的朋友，让他们向银行办理个人借款，而人合地产以“担保人”的身份为实际借款人进行担保，并将其名下的房屋抵押给银行，其中就包括李响那间195平米的商铺。王瑞明说，借款人拿到钱后，直接把钱给到公司，这些钱实际也都用于公司的地产项目，“钱根本没过借款人的手，实际还款人也是公司”。

一位银行机构的从业者向深一度记者解释，银行向房地产开发企业放贷属于“房地产开发贷款”，根据相关管理规定，国家对此类开发性质的贷款有硬性约束和放贷总量的限制，此外，对贷款企业的资质也有严格的要求。以个人名义借款，开发商做担保人，这种方法就绕开了房地产开发贷款的管理规定，这让一切看起来变得合规、简单，但也存在隐性的风险。

王瑞明说，2014年贷款后，他认为只要完成吉祥小区三期的建设，等到商品房销售出去，房款肯定足够偿还银行贷款，也可以将抵押的房产解押，但后来因手续、资金等问题这个项目被叫停、罚款，成了“烂尾楼”，借款人欠银行的钱也一直未能还完。

记者了解到，2016年、2018年，借款人、银行和人合地产三方曾两次重新办理了借款、抵押手续，以便“借新还旧”。

李响说，对于银行和开发商之间的抵押关系，她一无所知。从2016年3月入住房子以来，她的生活和生意一直也没有受阻，也因此一直才被蒙蔽。

图中商铺均已经被抵押给银行，而购房者们此前并不知情

优先受偿权与第三人撤销之诉

“我们有购房合同，有发票，房子也是我们实际住着，这几年的水电费能证明我们才是房子的实际所有人。”据李响了解，开发商与银行最后的抵押关系发生在2018年，是在她们购房之后，她认为，业主们手上的证据，让他们有足够的底气保住房子。但李响不知道的是，早在他们发现房子被抵押之前，银行通过法院调解，已经获得了涉案房产的优先受偿权。

2021年5月，因为借款人一直未能偿还借款，盘锦农商银行在双台子区人民法院起诉借款人及盘锦人合房地产开发有限公司,要求他们偿还欠款并对其借款抵押房产确认享有优先受偿权。

经过法院调解，双方达成协议，协议提到，如果借款人无法按时偿还借款，银行拥有被抵押房屋的优先受偿权。李响认为，作为全款购房者，以及房屋的实际使用者，银行和开发商在进行调解时他们并不知情，也没有参与其中。几位购房者认为，银行和开发商之间的“调解协议”侵犯了他们的权益。

这种情况下，2023年，李响将盘锦农商银行和开发商盘锦人合地产开发有限公司一起告到了法院，向法院提起了“第三人撤销之诉”。要求法院撤销银行与开发商的抵押合同，并在不动产登记部门撤销商铺的抵押。此外，他们还要求法院撤销银行与开发商2021年达成的调解协议，撤销银行对房子的优先受偿权。

该案一审开庭时，盘锦农商银行方认为李响不具备提起第三人撤销之诉的诉讼主体资格，且李响提起诉讼时已经超过了6个月的除斥期间。另外，银行方认为，他们与借款人和开发商达成的民事调解书不存在错误，因此不应该被撤销。至于银行与借款人还有开发商签订的抵押合同，李响无权撤销。

银行方认为，李响等业主提供的购房收据、水电费收据，只能证明其对涉案房屋进行使用，但确认他们是否为房屋的所有权人，除了要看支付房款外，还要完成登记过户手续才行。

改判的案子与再次上诉

2024年4月10日，盘锦市双台子区人民法院作出一审判决，法院认为，李响与人合地产之间的房屋买卖合同系双方真实意思，且原告履行了全部的付款义务，并且已经占有涉案房屋，应该认定双方之间的房屋买卖合同合法、有效。虽然李响未办理房屋产权登记变更，但并非其自身原因导致，没有过错。

法院一审认为，虽然人合地产与盘锦农商银行的抵押合同在先，但根据庭审查明，房屋抵押合同从2014年至2022年共分三次进行，每次借款和抵押合同具有独立性，最后一次抵押时间为2018年，发生在房屋出售之后。人合地产在明知涉案房屋已经出售的情况下，仍然与银行签订抵押合同，其主观恶意明显，存在过错。而盘锦农商银行作为专业的金融机构，在每一次签订抵押合同及办理抵押登记时，均应该对抵押物是否能够实现抵押权进行充分调查及定期排查，盘锦农商行未尽到审慎审查的义务，具有过错。法院认为，人合地产与银行签订的抵押合同存在单方欺诈及损害第三人利益的情形，应该认定为无效合同。

对于“除斥期间”问题，法院在判决书中提到，虽然盘锦农商银行抗辩原告的主张已经超过了除斥期间，但综合全案来看，基于原告的实体权利，仍然可以通过再审、执行异议等途径再进行主张，为了防止程序空转，浪费诉讼资源，故对盘锦农商银行的抗辩理由不予支持。

最终，法院一审判决银行与开发商之间的抵押合同无效，并撤销了银行对抵押房产的优先受偿权。

一审判决后，盘锦农商银行上诉到盘锦市中级人民法院。

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买房六年后店铺被查封

10年前，李响看到盘锦市双台子吉祥小区的底商正在出售，有了买房的打算。此前，她一直在吉祥小区附近租赁店铺做汽修生意，每年的房租就要5万元左右，“租房成本高，长远看还是买房合适”，考虑到长期效益，李响下定决心买下一间底商。

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王瑞明坦言，得知银行不对开发商直接放贷后，他找了几位相熟的朋友，让他们向银行办理个人借款，而人合地产以“担保人”的身份为实际借款人进行担保，并将其名下的房屋抵押给银行，其中就包括李响那间195平米的商铺。王瑞明说，借款人拿到钱后，直接把钱给到公司，这些钱实际也都用于公司的地产项目，“钱根本没过借款人的手，实际还款人也是公司”。

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王瑞明说，2014年贷款后，他认为只要完成吉祥小区三期的建设，等到商品房销售出去，房款肯定足够偿还银行贷款，也可以将抵押的房产解押，但后来因手续、资金等问题这个项目被叫停、罚款，成了“烂尾楼”，借款人欠银行的钱也一直未能还完。

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优先受偿权与第三人撤销之诉

“我们有购房合同，有发票，房子也是我们实际住着，这几年的水电费能证明我们才是房子的实际所有人。”据李响了解，开发商与银行最后的抵押关系发生在2018年，是在她们购房之后，她认为，业主们手上的证据，让他们有足够的底气保住房子。但李响不知道的是，早在他们发现房子被抵押之前，银行通过法院调解，已经获得了涉案房产的优先受偿权。

2021年5月，因为借款人一直未能偿还借款，盘锦农商银行在双台子区人民法院起诉借款人及盘锦人合房地产开发有限公司,要求他们偿还欠款并对其借款抵押房产确认享有优先受偿权。

经过法院调解，双方达成协议，协议提到，如果借款人无法按时偿还借款，银行拥有被抵押房屋的优先受偿权。李响认为，作为全款购房者，以及房屋的实际使用者，银行和开发商在进行调解时他们并不知情，也没有参与其中。几位购房者认为，银行和开发商之间的“调解协议”侵犯了他们的权益。

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优先受偿权与第三人撤销之诉

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2021年5月，因为借款人一直未能偿还借款，盘锦农商银行在双台子区人民法院起诉借款人及盘锦人合房地产开发有限公司,要求他们偿还欠款并对其借款抵押房产确认享有优先受偿权。

经过法院调解，双方达成协议，协议提到，如果借款人无法按时偿还借款，银行拥有被抵押房屋的优先受偿权。李响认为，作为全款购房者，以及房屋的实际使用者，银行和开发商在进行调解时他们并不知情，也没有参与其中。几位购房者认为，银行和开发商之间的“调解协议”侵犯了他们的权益。

这种情况下，2023年，李响将盘锦农商银行和开发商盘锦人合地产开发有限公司一起告到了法院，向法院提起了“第三人撤销之诉”。要求法院撤销银行与开发商的抵押合同，并在不动产登记部门撤销商铺的抵押。此外，他们还要求法院撤销银行与开发商2021年达成的调解协议，撤销银行对房子的优先受偿权。

该案一审开庭时，盘锦农商银行方认为李响不具备提起第三人撤销之诉的诉讼主体资格，且李响提起诉讼时已经超过了6个月的除斥期间。另外，银行方认为，他们与借款人和开发商达成的民事调解书不存在错误，因此不应该被撤销。至于银行与借款人还有开发商签订的抵押合同，李响无权撤销。

银行方认为，李响等业主提供的购房收据、水电费收据，只能证明其对涉案房屋进行使用，但确认他们是否为房屋的所有权人，除了要看支付房款外，还要完成登记过户手续才行。

改判的案子与再次上诉

2024年4月10日，盘锦市双台子区人民法院作出一审判决，法院认为，李响与人合地产之间的房屋买卖合同系双方真实意思，且原告履行了全部的付款义务，并且已经占有涉案房屋，应该认定双方之间的房屋买卖合同合法、有效。虽然李响未办理房屋产权登记变更，但并非其自身原因导致，没有过错。

法院一审认为，虽然人合地产与盘锦农商银行的抵押合同在先，但根据庭审查明，房屋抵押合同从2014年至2022年共分三次进行，每次借款和抵押合同具有独立性，最后一次抵押时间为2018年，发生在房屋出售之后。人合地产在明知涉案房屋已经出售的情况下，仍然与银行签订抵押合同，其主观恶意明显，存在过错。而盘锦农商银行作为专业的金融机构，在每一次签订抵押合同及办理抵押登记时，均应该对抵押物是否能够实现抵押权进行充分调查及定期排查，盘锦农商行未尽到审慎审查的义务，具有过错。法院认为，人合地产与银行签订的抵押合同存在单方欺诈及损害第三人利益的情形，应该认定为无效合同。

对于“除斥期间”问题，法院在判决书中提到，虽然盘锦农商银行抗辩原告的主张已经超过了除斥期间，但综合全案来看，基于原告的实体权利，仍然可以通过再审、执行异议等途径再进行主张，为了防止程序空转，浪费诉讼资源，故对盘锦农商银行的抗辩理由不予支持。

最终，法院一审判决银行与开发商之间的抵押合同无效，并撤销了银行对抵押房产的优先受偿权。

一审判决后，盘锦农商银行上诉到盘锦市中级人民法院。

盘锦市中级人民法院认为，根据民法典规定，当事人行使撤销权应当受到除斥期间约束，撤销权存续期届满，权利随之消灭。而一审判决未对是否超过除斥期间进行认定而直接作出判决，并不妥当。

盘锦市中级人民法院还提到，一审法院认定开发商与银行之间的抵押合同无效，是因为开发商单方面欺诈了银行，并损害了李响等第三人利益。但反观开发商与李响在签订《商品房买卖合同》时，并未告知购房人房屋已经抵押，这是否也存在单方欺诈了购房者的行为，那么房屋买卖合同是否有效？盘锦市中级人民法院认为一审判决未对这个问题予全面评价，有失公允，最终撤销一审判决，将案件发回重审。

2026年4月3日，盘锦市双台子区人民法院作出重审判决，认为李响提起诉讼时，已经过了6个月的除斥期间，最终驳回了李响的诉讼请求。

李响说，现在房产归属问题依旧“悬着”，被抵押的房子尚未被查封，修车生意暂时可以继续做。

盘锦人合地产开发有限公司高管王瑞明承认，在处理贷款和销售房屋中，公司确存在过错，他们现在正在与主管部门积极沟通，希望能恢复吉祥小区三期的建设，这样可以尽快还清钱，减少各方的损失。

目前，李响已提起上诉。

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